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房屋买卖合同纠纷 代理词

来源: 发布时间:2014-05-27 查看次数:61802

                                         

                                         2014)思民初字第5746

    

案由:房屋买卖合同纠纷

答辩人:XX(本诉被告、反诉原告),男,1XX53XX日出生、汉族;

住址:厦门市XXXXXXXX20号;

公民身份号码:3526011XXXXXXXXX17

通信地址:厦门市XXXXXX20号;

代理人:傅再成,住福建安溪蓬莱;

联系电话:13656039304

被答辩人:XX(本诉原告、反诉被告),女,汉族,1XX2XXXX日出生;

住址:福建省XXXXXXXX29号;

公民身份号码:352626XXXXXXX36

联系电话:13XXXXXX382

致:厦门市思明区人民法院

尊敬的审判长、书记员:

根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第五十八条第二款第三项的规定,我依法接受唐XX的委托,担任其与詹XX因房屋买卖合同纠纷一案的特别授权委托代理人,通过参加法庭的审理和本案的事实,发表如下代理意见,供庭后评议时参酌:

本案中,本诉原告詹XX诉请继续履行讼争合同和将案涉房产过户至其名下、承担诉讼费,本诉被告唐XX答辩称詹XX违约在先依据讼争合同的约定,解除讼争合同的条件已经成就,且讼争合同已经实际解除,不应承担詹XX的诉请。反诉原告唐XX诉请解除讼争合同,判令詹XX支付违约金、承担诉讼费,反诉被告詹XX答辩称其没有违约是唐XX违约,应继续履行讼争合同并将其案涉房产过户至其名下,这就成为本案的争议焦点。

一、本诉应先查明讼争合同的责任、义务与履行的先后顺序。

首先,先查讼争合同双方的约定来作为本案的判断标准,纵观讼争合同载明的事项明确是一个双务合同,据此,本诉被告唐XX的义务是什么?显然就是转移案涉房产权属是唐XX的合同义务,本诉原告詹XX的义务是什么?明确就是与唐XX办理案涉房产过户事宜和支付价款是詹XX的合同义务。基于此,讼争合同中双方有无约定履行的先后顺序?应从讼争合同中载明的事项来分析,其明确了履行的先后顺序,讼争合同的第四条与第十二条的后款明确得出其结论【第四条第二款第二项载明:乙方(詹XX)于两年后向甲方(唐XX)支付¥560000元整;第三项载明:乙方向银行申请贷款¥560000元整,该贷款由银行直接转至甲方账户,……;第十二条载明:甲(唐XX)、乙(詹XX)双方保证于两年后前往市房管局签订正式的《厦门市房地产买卖合同》,并办理交易过户手续,否则视为违约,每逾期一日,由违约方向另一方支付上述购房款的0.05% 作为违约金。若于两年后前因一方原因仍无法办理交易过户手续,则另一方有权要求终止协议,同时要求违约方承担相应的违约责任。依据讼争合同的明确约定是,先过户案涉房产的权属后再向银行贷款支付剩余购房款¥56万元,这就明确讼争合同履行的先后顺序。

 其次再查双方履行讼争合同的事实情况,唐XX的履行情况,在讼争合同签订后将案涉房产移交给詹XX,并将案涉房产的所有权经公证授权给詹XX的儿子XXX,这就证明了唐XX已经履行了转移案涉房产权属的事实证据,通过授权给詹XX的儿子XXX后也就证明了唐XX已经完成了讼争合同的责任与义务,并且证明唐XX时刻在提醒詹XX应及时过户的事实,从讼争合同第十八条(若乙方两年内要求办过户手续,甲方应承担营业税¥10000元整)的约定也能明确得出此结论,由此可见,XX在履行讼争合同是没有任何瑕疵,也不存在违约的情形,该事实清楚、确凿,是无可争辩的事实。后查XX的履行情况,【根据讼争合同第十三条第二款的约定,詹XX为了逃避税费蓄意不前往办理过户手续,也应依此规定书面通知唐XX,但截至20091123日未曾见到詹XX有任何的书面形式通知唐XX,庭审时詹XX也明确表明没有通知唐XX的事实,可见,詹XX蓄意违约的事实清楚,双方约定讼争合同解除的条件早已成就,唐XX有权依约依法解除讼争合同。

 再者,综合詹XX与唐XX的约定和履行情况来分析,唐XX遵其双方约定的履行顺序,先行履行案涉房产所有权转移的合同义务,且已经将案涉房产交给詹XX实际使用掌管,詹XX未依据讼争合同的约定在两年前(即2007822日前)前往房管局办理过户手续,因其逃避国家税款蓄意不履行权属变更登记,有鉴于此,詹XX违约在先的事实清楚,有相应的证据予以证明,唐XX根据双方的约定于20091123日实际解除讼争合同依法有据。

讼争合同实际解除后,唐XX2010113日提起诉讼,诉请解除讼争合同等一些列告知手续,詹XX201029日提出反诉,其反诉请求是:判令被告唐XX返还购房的首付款、按揭款、赔偿房屋差价损失及装修费共计¥667710.5元。因此,詹XX在两害相权取其轻的选择下,已经明确表明不在履行讼争合同的事实态度。

根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十四条第二、三、四项的规定和詹XX履行讼争合同的行为唐XX有权依法解除讼争合同。

退言之,即便詹XX不存在讼争合同第十二条规定的违约情形,唐XX依据讼争合同第十三条第一款的约定也有权解除合同。唐XX早于2010113日提起诉讼,诉请解除讼争合同等已经尽到通知的义务,且詹XX的反诉请求也明确表明不再履行讼争合同的事实态度,XX2010113日提起诉请解除讼争合同和詹XX的反诉有力的证明了唐XX已经尽到通知的义务和詹XX违约后明确表态不再履行讼争合同的事实,鉴于此,讼争合同约定的解除条件早已经成就,唐XX有权依法解除讼争合同,在讼争合同已经实际解除和詹XX违约后以书面的方式实际表明同意解除讼争合同的情形下再要求唐XX将案涉房产的权属过户至其名下显然没有事实根据,詹XX出尔反尔,滥用诉权再次提起诉讼依事实无理、依法无据,依法应予驳回。

二、本案反诉原告唐XX诉请的问题。

反诉原告唐XX的诉请应从以下来分析,根据《合同法》第六十二条第四款的规定:“履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”依此法律规定反诉原告唐XX截至20091213日也足足给反诉被告詹XX有二年又五个月的时间为其办理过户手续的时间,反诉被告詹XX为了逃避国家税费蓄意不前往房管局办理过户手续,由此可见,其讼争合同的解除条件早已成就,唐XX有理由与詹XX解除讼争合同。

另,在厦门市中级人民法院判决唐XX与贺XX就案涉房产签订的买卖协议无效,判令在案涉房产的抵押权涂销登记后三日内恢复至唐XX的名下后,反诉被告詹XX仍然未将剩余的购房款支付给唐XX,而又先行诉请将案涉房产过户至其名下,此举与强盗有何区别???!

如前所言,讼争合同是一个双务合同且有履行的先后顺序,唐XX遵其约定先行履行合同义务,然,詹XX违约在先蓄意不履行过户手续致使讼争合同已经实际解除,在讼争合同已经实际解除和詹XX明确表态同意解除讼争合同的情形下,唐XX根据《合同法》第九十三条的规定要求判令解除讼争合同、支付违约金依法有据,应当获得支持。

三、关于讼争合同第四条及第十二条约定“两年”的理解。

XX与詹XX双方在讼争合同中约定的“两年”是最长的合理期限,该期限为不变期限,不适用延长的规定,参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第八条关于“不变期间”的表述,该两年具有除斥期间的特征,应当认定为不变期间

根据《合同法》第一百二十五条规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思”。……,应当根据合同的目的予以解释。”讼争合同第四条及第十二条约定的“两年”的目的应根据《合同法》第六十二条第五款的规定:“……,按照有利于实现合同目的的方式履行。” 其转让案涉房产的目的就是:唐XX尽快的取得出让的房款包括还清原有以唐XX名义申请的贷款,詹XX则是希望尽早的取得案涉房产的所有权,因此从本案的事实来分析,该两年肯定是一种对双方权利取得或义务履行时间的限定,是除斥期间,而非如詹XX所理解的没有截止时间、可以是任何时间的约束。因此该两年无论从交易习惯以及诚实信用原则,均应当理解为两年届满后应立即履行的意义。

退言之,即便两年后不被理解为两年期满后立即履行,而应当理解为两年期满后的一个合理期限,该两年后的合理期限不得超过一年,如前所述,两年后的合理期限显然应当是符合普通大众的逻辑思维、符合房地产交易习惯及合同目的,该期限显然不可能太长,即便再长也不应该超过一年,基于中国汉语特有的表述习惯,如果该期限超过一年,那就应表述为“三年后”,而不是两年后了。鉴此,詹XX以两年后理解为未约定截止时间、可以是任何时间为由主张其未按期办理案涉房产权属交易过户手续不构成违约的理由显然依法无据,更不能成立,有关这一问题不证自明。

鉴于上述的事实,请合议庭评议时充分考虑本案的具体情节。本诉原告詹XX举示的证据不足以证明其主张,讵能就此证据推出詹XX诉请的结论。唐XX答辩的理由于事实有理、反诉提出的诉请于法有据,其合法权益应当获得保护。查明事实后依法驳回詹XX的全部诉请及答辩理由,支持唐XX的答辩理由和提出的反诉请求,维护唐XX的合法权益。

以上代理意见,供贵院参酌采纳。

                                本诉被告、反诉原告:唐XX

代理人:傅再成

一四年五月二十六

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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